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冯仑投资530亿建“立体城市” 初步选址廊坊

2010-09-23
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冯仑投资530亿建“立体城市” 初步选址廊坊
冯仑,立体城市,廊坊
来源:理财周报 作者:王欣2010年09月21日

  在中国地产业,冯仑绝对是个另类。和很多开发商买地皮做项目不同,他常常有些异想天开的举动。第一个把集装箱改造成酒店的是他;第一个租下了纽约重建的世贸中心在那里开虚拟办公室的也是他。

  如今,他居然要在400米高空养猪,在2平方公里的土地上,打造一个建筑面积达600万平方米,可容纳15万人口、3万个家庭,容积率为6的“立体城市”。这个城市可以做到,在400米的高空上学、种菜;在同一座大楼里住人、养猪、养牛;这个立体城市还可能引进荷兰最有成效的科学养猪经验,可以做到楼顶养猪、中间杀猪、下面吃肉。

  当王石听到冯仑这个梦想时,说,“这像童话”;直到一个月前,王石对此评价才更进一步,“这事靠谱。”

  但这只是王石的看法,冯仑的立体城市梦想是否能成行,将直接关系到万通的股价,毕竟根据2010年中报,万通地产“筹资活动”净现金流入比前一年减少60%(2009年是25亿,2010年中报是10亿),“现金及现金等价物净增加额”也比前一年减少了72%(2009年是11.5亿,2010年中报是3.2亿);而在2008年,筹资活动净现金流入总额骤减至5.57亿元,同期的“现金及现金等价物净增加额”为净流出11.97亿,而上一年流入15.23亿。

  冯仑530亿的“狂想梦”

  地产界大多数开发商比较现实,而号称思想者的冯仑,他所设想的立体城市梦在很多人看来依旧不切实际。

  据了解,冯仑的“立体城市”要让居民“足不出户”即可满足大部分工作生活等需要。60%的人可以在‘立体城市’里就业,只有40%的人需要不定期出入城市。并且冯仑还能让猪粪不臭而用作肥料和能源,而猪肉用来做火腿肠等等;而他认为那时候的白领可以不用坐在电脑前上班,在城市里管管草莓就可以。冯仑还为这个城市设置了火葬场,人死之后,也不用担心,可以先是塑胶化,然后通过火葬场做成模具运出去。

  相关消息透露,目前该城市已经选址廊坊。前期如进展顺利预计明年年底可动工。整个立体城市的投资如果按一平方公里600万平方米来看,总投资530亿人民币,其中硬投资为300亿,230亿是软投资,而万通地产将拿出25%的自有资金。至于住宅成本,如果按照精装修来算,成本和售价加起来不超过一万元人民币。

  但在大多数人看来,做立体城市的这群人属于地产界狂想者一类。

  研究立体城市的千禧未来城 (论坛 新闻)设计者原田镇郎认为,要实现世界首创的立体城市,必须要有三个条件:第一,地球环境以及社会需要立体城市建设;第二,实现这个项目需要很庞大的经济能力;第三,要实现立体城市必须要有梦想,还有实现这个理想的指挥者存在。

  而原田镇郎认为,中国伟大的指挥者已经出现,就是冯仑先生。

  而冯仑认为,在中国能够实现立体城市梦想要素也有三。第一是,只有中国政府有统一规划出一千多亩地的能力。而这在西方包括在日本,有这个梦想,但是缺乏各方协调,所以才没有实现。第二是中国有市场需求。因为,中国14亿人正在经历一个空前的市场化过程。第三,要有一个为梦想而工作的团队。包括企业,包括我们的顾问,包括我们的财务专家,包括所有的相关技术人员。

  而廊坊让他们为理想找到了支点。

  冯仑对此狂想还不仅及此。他还要连续五年做各种地形地貌上的立体城市的研发。“比如说沙漠上怎么做?草原上怎么做?丘陵(地区)怎么做?山地怎么做?海边怎么做?高密度旧城很多的地方怎么做?新城怎么做?五万人怎么做,十五万人怎么做?九万人怎么做?二十五万人怎么做?”

  资金难度受考验

  在房地产界看来,冯仑这个梦最不切实际的可能就是资金压力。

  根据万通8月份发布的2010年中报,万通地产目前拥有货币资金仅为11.5亿元,但该公司却有11个项目仍在建设中,其中仅今明两年内计划竣工的5个项目,预计总投资额就达35.7亿元。
此外,万通中报还显示,万通地产上半年共实现营业利润约2381万元,相比去年同期的9189万元跌去七成;利润总额为6175万元,去年同期则为1.75亿元;上半年万通地产营业利润率为44.37%,同比下降12.35个百分点。

  在全行业陷入融资窘迫的情况下,这个需要投入大量资金的梦,资金窘迫的万通显然做不来。冯仑自己也承认,根据万通地产“吃软饭、戴绿帽子、挣硬钱”策略,万通只愿意在其中担任制片人的角色,“你看到过制片人出钱的吗?”冯仑在现场如是反问记者。所以除去万通自己的直接投资,该项目还将包括一些基金投资,还有一些其他的上市公司、银行,各种各样的财务组合。

  “我的理想就是把房地产作成微软这样的企业,把城市变得非常简单,又很美好。“未来大家都可以在万通研发、创造的立体城市构想下,法律的约束范围内,系统地操作流程,形成一整套的赚钱模式,这样大家都可以来赚钱。”冯仑对媒体如此解释。

  但对于这样一个涉及建筑、社会体系、产业规划、人文建设等等的“梦想”,即便按照冯仑以上设想,一切进展顺利,这个梦在外人眼中实现的难度还有多大?

  亚豪机构市场总监郭毅认为,冯仑的立体城代表一种前沿的发展趋势。但真正落实到实际中还有很多壁垒,包括政策、技术、生态、能源、商业模式等,比如这么高的建筑物,遇到停电、火灾等事件如何处理?能否将居住者需要的商家引入建筑,从而实现足不出户的生活方式等。真正实现需要一个相对漫长的周期和过程,这中间任何一点失误都可能造成立体城市的夭折。并且她认为,这需要一个长期、持续的投入过程,需要大量的资金投入,一般企业很难支持。

  不过,作为一个地产商,冯仑的好玩在于,他并不会受种种世人看法影响。据说,为了改变大家的偏见,他们专门请作家,写了一本小说叫《立体城市》;并且还将开发立体城市网络游戏,游戏者可以通过积分换取万通币,将来立体城市建好后可以享受买房打折、城市内消费等优惠措施。

  高铁“房”时代

  下半年北京商业地产租售“量价齐升”

  1964年,日本新干线的成功,为当时被欧洲许多国家视为“夕阳产业”的铁路运输注入了“强心剂”;从日本到欧洲再到亚洲的中国、越南——随着全球高铁市场的日益扩大,尤其是全球金融危机以来,高速经济的迅速发展为平衡区域间新一轮经济高速增长奠定基础,不管是发达国家还是新兴市场国家目前都把目光瞄准了发展高铁。

  各国高铁价值链:带动旅游、房产置业和零售业

  高铁路网作为连接城市的一种现代化轨道交通形式,最直观的价值就是带动两地旅游、房产置业和零售商业的繁荣发展,为城市间 (论坛 新闻
视频)经济发展提供动力,产业间资源整合和深度战略合作具有明显的支撑和带动效应。

  在房地产领域,全球各地也都显现出高铁带动区域产业—产业带来人口迁徙—从而提升周边土地价值的蝴蝶效应。在国内按照《中长期铁路网规划》和目前的建设进度,到2012年,中国新建高速铁路将达到1.3万公里,辅以既有线时速200~250公里提速线路,中国高速铁路网将初具规模,邻近省会城市将形成1至2小时交通圈,省会与周边城市形成半小时至1小时交通圈,北京到全国绝大部分省会城市将形成8小时以内交通圈。

  运行时间缩短一倍的日本新干线,带动了其沿线经济的发展。如:东海道新干线和山阳新干线,每年约有乘客2亿人次,优化了沿线地带的工业布局,促进了周边地产、汽车、机电、家用电器等产业的高速发展,增加就业50万人,由此而产生的餐饮、旅游等消费支出约5万亿日元,改善了以高铁火车站为原点3公里半径的生活工作规划,大大提高了站点周边的土地价值;

  法国高铁的建成和使用对里昂的经济发展具有深远影响。通车后的里昂高铁车站周边,成为了商务办公楼发展最快、最受欢迎的地区,那里聚集了全市40%的商务办公楼;通车3年后,周边土地的价格和商务办公租金都提高了2倍;

  台湾高铁对周边房地产带动效应更为明显,以南高铁站为例,途经的经贸园区站、会展中心站等中心站点,房价节节高涨,从原来的约每平米35万台元,涨到五十万台元以上,预售房喊到每平米六十万台元以上。台中代销中介工作人员表示,高铁效应带来台北投资客涌入台中,以公寓、商业、商务办公为一体的HOPSCA(城市综合体)项目成为地产理财客热衷的产品。

  中国高铁,带动沿线土地价值升高

  中国北京随着高铁路网“8小时生活商圈”的不断完善,跨城生活已不是新鲜,半小时到天津;8小时到广州;6小时到长沙——人们的生活时间在缩短,生活的半径在扩大。外省人到北京买房置业投资已成为时下中国财富家庭置业理财的新观念新思维。

  一份业内报告显示,近年来,北京市的轨道交通快速发展带来沿线土地的价值的提高。据不完全统计:近两年以来,高铁物业每年呈现约30%的价格涨幅,并且能够为区域房地产带来约10%-12%的涨幅。据位于西长安街沿线的城市综合体北京光耀东方广场负责人介绍:“综合体的公寓部分已经售罄,两栋写字楼即将发售,目前的意向认购情况也比较理想。”随着高铁时代来临,光耀东方广场这类处于高铁商圈核心区的项目所面对的商业潜力更是巨大。

  据业内人士表示:光耀东方的投资价值具体表现在“高铁、地铁”的双铁交通优势,北京西站正在进行改造和提升,多条高铁线路在规划中;引入地铁9号线,与北京南站、北京站可实现地铁全线连接。北京西站与光耀东方广场则实现了无缝对接,不用走出地面,即可从地铁直达光耀东方广场。再有填补了公主坟商圈与西单商圈之间的商业空白,点亮了天安门以西区域的商业价值暗角,对提升区域内商业环境和价值起到积极的推动作用。而其中高铁带动的升值作用不容忽视。

  随着商住倒挂现象的扭转,下半年以来,在楼市整体回暖及区域配套完善的影响下,北京商业地产租售“量价齐升”,其中写字楼市场总体价格呈平稳上扬趋势。“很多客户和意向投资者都看好光耀东方所在的全国交通枢纽区域。即将成为世界城市的北京,随着高铁时代的来临,其投资增值空间更是被人们所看好”光耀东方负责人如是说。
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