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上海居,大不易---近代上海房地产业发展的历史考察

2010-05-02
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上海居,大不易----近代上海房地产业发展的历史考察
(邢建榕)2010-03-08 文章分类:上海史研究

早在1880-1890的《海关十年报告》里,外国人对方兴未艾的上海房地产市场极为乐观:“中国人有涌入租界的趋向。这里房租之贵和捐税之重超过中国的多数城市,但是由于人身和财产更为安全,生活较为舒适,有较多的娱乐设施,又处于交通运输的中心位置,许多退休和待职的官员现在在这里住家,还有许多富商也住在这里……”;事实证明这一判断是基本准确的,上海房地产业在后来数十年的发展过程中,除了战争和动荡时期外,基本上呈现一路走高、持续上涨的趋势,极大改变了上海城市面貌,也造就了上海滩首富巨商哈同、沙逊、徐润等人的暴富神话,细加考察,这是上海租界特殊的社会环境,以及各种因素合力作用的结果。

一、外商将房地产转化为商品

英国人来到上海后,开辟租界,因为人员稀少,住房需求有限,房屋只是自建自住。由于上海租界环境的相对安定,以及城市基础设施的完善,在太平天国起义后,内地动荡的局势使大量外来人口涌入上海,而且与日俱增。20世纪初年上海城市人口已经突破100万大关,其中不少殷实移民需要在上海购地置房,不仅促使城市地价大幅上涨,而且房租也水涨船高,着实让经营者大发横财。

随着租界“华洋分居”的打破,洋人利用所谓的“永租权”,即只须付极少的租金,就可以无限期地租赁土地(实际是买断),并有上海道台颁发的道契作为护身符,开始建屋租赁,转手买卖,谁也没有办法干预,外商房地产业者成为最早暴富的一族。自从外商建立起买卖兴旺的房地产市场,在上海就再也没有比这更好的商品了。

1876年出版的随笔集《沪游杂记》说:“上海租屋获利最厚,租界内洋商出赁者十有六七。”可见出租房屋已经成为外商的发财门径,本来租界外侨最注重“华洋分居”,到了这时候,为了赚钱,也顾不得这许多,将大量房屋出租给华人居住,对此领事阿礼国颇有啧言,准备拆毁一些租屋。但遭到外商房地产经营者的一致抵制,有一位外商对他说:“我将土地租与华人或建屋租与华人,可获百分之三十至四十之利益,这是我最佳的经营之道,以后上海沦为沧海,或化为劫灰,于我何干?”

法国商人雷米,1849年在洋泾浜南岸购地2385亩,共花费45.6万元, 7年后,已经涨到每亩868元,速度惊人。面对上海地价疯涨,法国领事爱棠说:“法租界长期以来不被注意的地皮突然变得身价百倍,所有出卖的地皮都被争相购买,一眨眼就从一个人手中转移到了另一个人手里。”

据研究,经营房地产业的平均利润在30-40%,更不乏暴富者,因此外国人在上海约有60%以上的资金,是投资于房地产业上的。由于先期参与者的暴富效应,又促动了华人经营者的持续跟进。

二、水涨船高的房租引来了土财主

20世纪20年代以后,上海成为中国的经济和金融中心,工商业十分发达,城市面貌日新月异,为城市房地产业的繁荣提供了一个基本的经济社会环境;在此过程中,大量外来人口在上海谋求他们的生计,需要高中低各种档次的房子,作为他们的栖身之处,因此房租水涨船高。

早在晚清时期,上海新建了大量砖木结构的石库门楼房,这种具有上海特色、中西合璧的里弄住宅,就是当时的商品房,被外来移民大量购买和租住。经营者通过比较,认为石库门建筑较之以前的木板简屋,不但可以减少用地,而且造价低,租金高,容易出租,一般不需10年就可收回全部成本。

新沙逊洋行是上海外资房地产业的龙头老大,从1880到1890年的10年间,就建造了青云里、永定里、广福里、宝康里等不下20余处石库门建筑。在外国房地产商攻城掠地的同时,有相当实力的中国房地产业主,也开始竞相出现,不少人原来是内地的大地主或工商业者,他们感到内地农村的地租收入,远不及上海地价和房租不断上涨,于是放弃农村,拥向上海租界,投资当房东。

著名买办徐润在《徐愚斋自叙年谱》称:“余所购置地未建者达二千五百余亩,已建筑者计三百二十余亩,共造洋房五十一所又二百二十二间,住宅二所,当房三所,楼平房一千八百九十余间,每年可收租金十二万二千九百八十余两。”可谓是个生财有道的房地产巨头了。

南浔“四象”之一的刘家,原先是南浔的大地主,在南浔乡下拥有大量土地,后来来上海投资发展房地产业。虽然他们仍在南浔种桑养蚕,但投资的主要方向已经是上海的房地产了。刘家在租界福州路、广西路一带大量买地造屋,拥有里弄10条,著名的会乐里就是刘家的产业之一,通过出租大量房屋,刘家成为上海滩的新贵。

当时有人感慨:“长安居大不易,今则上海居尤不易焉。”据工部局年报,30年代上海里弄房屋平均月租每幢为37.50元,而同年上海各业工人平均月工资仅为14.08元,因而一幢石库门,便时常要演绎七十二家房客的故事了。

三、租界当局在背后推波助澜

上海地价的不断高涨,租界当局在背后起了推波助澜的作用。

租界当局的财政基础,主要建筑在地税和房捐上,每年都占其财政总收入的半数以上,因此它总是有意无意地逐年估高地价,以增加收入。也因为如此,房地产经营商的社会地位、经济地位都不低,一个普遍的现象是,大官僚、大洋商、大买办绝大多数拥有房地产业,而且实力不菲,李鸿章、盛宣怀都在上海大量置产。

按规定,租界当局的董事会成员,必须每年以额定标准向当局纳税,许多董事本身就是房地产巨商,拥有大量房地产,支付房地产业的捐税数额较大,因而得以在董事会中谋得一席之地。犹太巨商哈同也通过在房地产业的发迹,在法租界公董局、英租界工部局都列为董事;有材料说他利用董事身份,勾结工部局搞规划的洋人工程师,打探到哪些地段将开发项目、最具发展前景,然后购入地皮待涨,因而获利最多。如英租界越界修筑愚园路时,哈同事先得到消息,廉价向农民购得路基两旁的土地,待路铸成了,地价猛涨,他也跟着大赚了一笔。

由于比一般人信息灵敏,董事们和大房地产商固然要缴纳较高的捐税,但回报率却更高,他们趁租界越界筑路的机会,捷足先登,扩大房地产业务,而房地产业务的扩大,又反过来能向租界当局提供大量捐税。不仅董事会成员如此,其他上海滩的头面人物,也都与租界当局勾结在一起,可以说,工部局或公董局对房地产业的发展,或者说对房地产价格的持续高涨是放任的,因为其中牵涉到太多的自身利益。

四、标志性建筑拉动地价房价上升

兴建标志性建筑,打造黄金地段,带动附近地产的升值;沿主要交通线布局,以地利之便,促使房地产升值,这几乎是房地产商的不二法则,无非是其玩弄手段的高低之分。

沙逊家族靠贩卖鸦片起家,但真正发迹则是在上海的房地产投资。“跷脚沙逊”在上海投资炒作房地产,大获成功,几乎独揽了上海滩高层建筑的一统天下,他本人也因此成为上海滩首富。其中有些建筑一直是上海的标志,如汉弥尔登大楼(现福州大楼)、都城大楼(现都城饭店)、河滨公寓、卡尔登公寓大楼(现长江公寓)、华懋公寓(现锦江饭店北楼)、格林文纳公寓(现锦江饭店中楼)等。

而且,凡沙逊所有的大楼落成,附近的地皮也立即跟着涨价,1929年沙逊大厦(今和平饭店)在南京路外滩建成后,外滩南京路立即成为上海的顶级地段,那一带的地皮,一路上涨,势不可挡。以1933年的统计,沙逊大厦基地估价每亩36万两,而同期南京路西段的国际饭店基地每亩仅12.5万两,苏州河北逸的上海大厦基地每亩更低至8万两。

取沙逊而代之的是犹太富商哈同,他原在沙逊手下任办事员,后来自立门户。他拥有的房地产业,主要集中在繁华的南京路沿线,1933年哈同占有南京路土地16块,面积111.578亩,占南京路地产总额的44.23%,最高潮时达到70%以上,说南京路半条街都是哈同的房子,绝非夸张。哈同最擅长的经营手法,是喜欢以自己“永租”的黄金地段的土地,以一定的期限出租(如30年)给他人建造大楼经营,大楼必须达到他规定的高度、式样,等到期满,他就可以收回土地并获得地上建筑,如南京路新新公司,就向哈同租地土建造,租期32年,期满后须将房产移交哈同。

1906年,哈同别出心裁,在南京路铺设了一段铁藜木道路(从外滩至江西路段),这些木块全部自澳大利亚进口,铺设简单,维修容易,耐磨性极佳,但短短的一段路,根本没有实际意义,哈同要的无非是一种轰动效应,提升南京路的品位,连带提升他在南京路早已购置的房地产业的价值。南京路虽是繁华似锦处,人气极旺,无奈房租也被哈同等人炒得奇高,生意并不好做,例如有名的新雅饭店,每日门庭若市,但到年底结帐,利润的80%以上竟然还是交给了大房东哈同。

五、工商金融业的积极参与

除了上海人自身居住需求外,推动上海房地产业发展的一大因素,是工商金融业等企业投资房地产的积极性很高,几乎没有一家银行、大公司,不在房地产市场里分一杯羹、切一块蛋糕的。20世纪二三十年代后,一些有实力的企业也投入巨资从事房地产业,更推动了房地产业的发展和房价的持续走高。

许多企业家认识到,在旧中国社会动荡、通货膨胀的情况下,房地产业是最好的保值、升值手段,而作为自己的一种副业经营,银行、公司通过房地产业的运作,也会大有斩获,多了一条生财之道,这样的话,他们何乐而不为呢?何况,除了房地产作为生产或经营所需外,建造、购置雄伟的建筑物,也是一种很好的宣传手段,可以打造形象、提升品牌价值,取得良好的商业信誉,正因如此,稍有实力的银行、公司,都以拥有自己的大楼为荣。

1931年,由上海金城、盐业、大陆、中南四家银行组建的“四行储蓄会”,规划建造一幢远东最高的大楼,定名国际饭店,借以树立自身的形象,在气势上压倒外资银行,以便吸引上海更多的储户前往四行存款。这四家银行号称“北四行”,与“南三行”(上海商业储蓄银行、浙江兴业、浙江实业)齐名,是近代中国最有实力的民营银行。1934年12月1日,国际饭店惊世亮相,被誉之为“东半球之杰作”、“巍峨雄伟汇现代建筑之精华”,所有房间均被各大洋行、公司以重金租订,只保留底楼作为银行的营业大堂。在营业大堂的地下室,则是银行的金库,安装有大小保险箱3400只,库房大门重达32吨,厚达24寸,真有固若金汤之感。国际饭店的揭幕,极大地提升了四行的形象,为四行带来了充足的人气和高涨的营业额,另一方面,它又反映了银行业涉足房地产业的一个成功案例。

此后50年间,国际饭店一直作为远东第一高楼,傲视上海滩,“北四行”借此蒸蒸日上,自不在话下。

六、“三四成之垫本,六七成之借款”

上海房地产业的市场化程度强,说穿了,投机性强,而从近代上海的发展历史看,房地产投资与投机很难区分,甚至投资不如投机。人到上海,仿佛就会变得疯狂起来,购房愿望强烈而且冲动。与内地城镇、农村不同,内地的业主购置房产,总要在余财充盈之时,才会再考虑购买,而且一旦买下,因为出路有限转移极少,多留给子孙后代继承;而上海业主受外商和市场影响,往往不顾自身财力,以按揭手段完成购房梦想,所谓“完全营业性质,以三四成之垫本,即可购置产业,向中外行商抵押六七成之借款”。

如此胆大,在于看好上海房地产总体上一路走高,获利可靠,追涨不追跌。因此,手有余财者,都以投资房地产业为出路,即使力不逮者,也喜欢以贷款形式购置房地产;一旦获利,则会考虑卖出,赚取差价,等待着下一个买点的到来。房地产业成为上海最大的商品市场。

而且地价房价的不断高涨,往往使人购进房产后不愿随意出让,而是待价而沽,其中一个重要原因,是上海房地产“很容易成为金融界中流转最易之信用筹码”,保值增值的“硬通货”,在万一遇到急需头寸的时候,可以房地产为抵押,向银行、钱庄贷款。而银行、钱庄也视房地产为可靠信用物,在钱庄的抵押贷款物中,房地产往往占到50%以上;笔者最近在档案材料里看到,上海商业储蓄银行在录用练习生时,规定需要殷实保人,一旦该练习生有贪污挪用之事发生,须拿保人是问,保人因此而被银行没收房产者为数不少。

但外商银行比较保守,一般不直接承押中国人的产业,转请房地产中介公司来承接,这些房地产公司向银行的借贷利息在5-6厘之间,而转手贷放给中国人时,利息往往在8厘以上,赚取其中的差价。

实际上,近代上海经营房地产业者倾家荡产的也不在少数。一些房地产业的大亨,喜欢把手中的房地产拿出去做抵押,再买地皮,再造大楼,再做押款,等到哪一个环节出了问题,资金链断掉,那就出了问题,无药可救了。经营大世界的黄楚九如此,号称地皮大王的程霖生也是如此,他用房地产做抵向外商银行借款,结果因投机标金失败,所有其名下的房地产均被银团扣押抵债,本人被扫地出门,下场惨淡。不过,这似乎是另一篇文章的题目了,就此打住。
(邢建榕)
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