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上海1600亿老洋房盛宴

2009-08-22
老洋房
上海1600亿老洋房盛宴
2009-8-20 《瞭望东方周刊》记者高艳平 | 上海报道

宝庆路3号老洋房里主办的文化艺术沙龙。“整体性保护”是老洋房保护的理想


“现在的市场状况又回到了2007年。我刚刚跟房东谈了两小时,价格就往上跳了100万,从2100万到了2200万。”7月的上海,房产经纪人李楠(化名)抹着脸上的汗水,对记者说。

他刚从一家房产中介公司跳槽出来,准备单干,和几个合伙人注册的新公司马上就开张了,办公室就在徐汇区一栋花园洋房内,主要买卖还是瞄准老洋房。

“老洋房标的大,一年卖一套,比卖好几套普通的新房子佣金高。”3年前,李楠到上海做房产经纪人,第一笔生意就是卖掉一套张爱玲常德公寓里的房子,从此就把自己的目标定在了老房子上。

他狡黠地不肯透露自己卖了多少套房子,但是,在经济走势仍不明朗的时候,李楠干劲十足,对未来的市场前景相当看好。

“老洋房价格还有上升空间,毕竟市场上换手率比较高的投资性老洋房只有十几套,买来卖去。但是想买老洋房的人却很多。”李楠说,“2008年,有人看中了徐汇区永福路上一套房子,想出20万每平方米买,人家房东不卖,老洋房始终是供少于求。”

1999年,上海老洋房开始解禁,上市交易,伴随着房价的上涨,曾经养在深闺人未识的老洋房身价倍增。每平方米从原来的万元,增至到如今的10万元左右。

老洋房价格的上升,源于房产热潮推动,也源于老洋房的历史文化逐渐被重视,同时也源于:老洋房在上海各级政府加强保护的号召下,逐渐从原来的国家直管、老百姓拥有使用权,到现在越来越多地成为地方国企性质的房地产开发商的财产,无法再在市场上自由买卖。

老洋房之所以被人津津乐道,不仅仅是因为那些老建筑之美,很大一部分是因为老洋房曾经的主人,他们赋予了房子独特的魅力。然而在住房私有化发展数十年后的今天,这些记载了百年城市人文历史的奇葩,却走上了另外一条路,日渐成为城中盆景。

限量版老洋房

老洋房,即老式的独栋花园洋房,在旧上海,都是达官贵人、社会名流的居所。到1949年,上海在近代建造了近5000幢各种样式的花园住宅,总面积达300万平方米,其中,仅高级花园洋房的面积就达160万平方米,主要集中在徐汇、卢湾、长宁、静安等几个区。

以160万平方米高级花园住宅、目前市场单价10万元计,截至目前,上海老洋房的价值已经达1600亿。

解放后,老洋房归国家所有,逐渐淡出人们视野。但是,经历了50多年的历史变迁,有数据显示,老洋房占上海全市建筑的比例在逐年降低,从1950年占9.47%,到1995年已经降到了1.5%。

1998年左右,老洋房解禁,允许私人买卖。据史丹福老洋房租售中心的统计,2003年之后,老洋房的上市量逐年增加,2004年60套,2005年80套。近两年上市量有所下滑。

“目前老洋房产权清晰、能够自由交易的很少,也就60套左右。”李楠说,“绝大多数老洋房是系统产、军产,还有国家直管的使用权房。”

系统产是指产权归市区级政府、国有的企事业单位,“譬如花园饭店、兴国宾馆、瑞金宾馆产权归由东湖集团所有,名人故居的产权归文物保护单位所有”。

国家直管老洋房,类似于直管公房,由上海各区房管所脱胎的房产集团,譬如徐汇区的徐房集团、卢湾区的永业集团委托管理,产权国有,使用权归花园洋房里的老百姓。

以卢湾区为例,卢湾区房管局副局长包华向本刊介绍说,卢湾区共有历史优秀建筑59处,独栋老洋房15处,其中包括孙中山故居、周公馆等名人故居,还有原属旧上海跑狗场老板英商马立斯的瑞金宾馆,及马歇尔下榻的太原别墅瑞金宾馆分部。15处花园洋房中,有9处为系统产,6处是属于国家直管。

除个人产权可以自由买卖之外,按照上海市房地局2004年第17号文件的规定,系统产和授权区房地集团直管的花园洋房,一般不得进行产权处分,如特殊情况要处分,必须经过上海市房地局的审核。

“这些国家直管的使用权房,在前几年都是可以通过使用权转产权的方式买卖,但是2007年之后逐步停止。”上海祺家老洋房投资顾问公司总经理蔡芒华对《瞭望东方周刊》说。他曾是史坦福老洋房租售中心的总经理。

投资者收益丰厚

政策对花园洋房产权买卖的限制,使得市场上能自由流通的老洋房存量非常少。稀缺,价格自然不菲。

“2003年,一栋老洋房每平方米三四万,人们已经觉得很贵了,当时的高端公寓价格也就每平方米1万多。但是现在已经到了每平方米10万左右。”公恒房产总经理卢海龙说。

公恒地产专做老洋房的买卖,2006年成立,目前在上海老洋房集中的地块,已经拥有三家店面。

根据卢海龙的说法,花园洋房的价格跟新公寓衡量标准不同,“主要看地段、弄堂环境和花园面积,而且老洋房的单价是以占地面积计价的,而不是房屋的建筑面积。现在上海最好地段的土地面积是2000万元一亩,实际上,这个价钱买得到地吗?买不到。”

“目前成交的老洋房基本上都在5000万元以下,这是一个分水岭,5000万以上的顶级花园洋房,不是产权不清晰,就是有其他历史遗留问题,绝少拿出来卖。”卢海龙说。

就在本刊记者采访公恒地产之前,店里来了看似非常普通的顾客,“出1.2亿想买一套洋房,因为涉及法院查封等问题,谈不下来。”

购买老洋房的人往往神秘而低调。早些年,“老洋房的买家以老外、海外华人、港台人士为主。2005年以后,江浙一带的人开始占绝大多数,一些企业家新贵,企业上市了,有钱了,就会来买老洋房。”公恒地产业务员林浩说。

而买老洋房的目的,据李楠的观察,80%都是投资加自住,有些人是自己住两年,然后就抛出去。

在老洋房价格飙升的这几年,投资老洋房收益丰厚。以李楠独家代理的乌鲁木齐北路一处清末翰林张翰卿的老宅为例,建筑面积358平方米,2003年,房东买进的价格是800多万,到现在,挂牌价已经达到4650万,增值5倍有余。

不仅可买下产权增值,承租之后做二房东也获益颇丰。史坦福老洋房租售中心就曾经承租多幢使用权的花园洋房,通过装修,进行二次出租,获得很好的收益。

以长宁区镇宁路一套3层的老洋房为例,三层两幢相连的大宅,带2000平方米花园,解放前曾是大中华橡胶厂老板的寓所。“史坦福拿到10年的租赁权,在保留原来结构的同时,对门窗等多处翻新,分割改造成了16套大小不一的公寓,每套都有独立卫生间和厨房,还带一个或露台或花园的空间,配上专门的保安、保洁及物业管理人员。租客大多以外籍人士为主,每月投资回报为1500~3000美元。”蔡芒华说。■

(本文部分资料来自魏闽《思南路47/48号街坊的整体性保护研究》)
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